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予算の考え方

家を購入するにあたり、資金計画は非常に重要です。これをきちんとしておかないと、その後の生活に大きく響きますので、入念にシミュレーションする必要があります。

そもそも、注文住宅を建てる場合、費用は建築費用のみではありません。そのため、資金のほとんどを建築費用にあててしまうと大変なことになります。

注文住宅を建てる際に必要となる費用の内訳

建物本体にかかる費用

基礎工事や外壁工事、内装工事、屋根工事などです。
これが全体の7割程度を占めると言われています。よく広告で目にする坪単価はこの部分の費用のみになりますので、それを信じて契約してしまうと、これから紹介する費用がさらに上乗せされるため、大きく予算オーバーしてしまうので、注意してください。

付帯工事にかかる費用

地盤改良工事や外構工事、冷暖房工事、照明工事、ガス・水道・電気の引き込み工事、電話回線などの引き込み工事などです。

これは全体の1~2割程度と言われています。この部分の予算は、その土地の条件や計画内容によって大幅に変わる場合があるため、多めに見積もっておく必要があります。

その他

登記費用や建築確認申請・検査手数料、火災保険費用、住宅ローン手数料や保証料、引っ越し費用、地鎮祭・上棟式などの費用などです。
これを見逃しがちなのですが、これも全体の予算の1~2割を占めると言われていますので、忘れては大変です。

上記の費用の割合を考え、具体的にシミュレーションしてみると、予算3,000万円であれば、付帯工事やその他費用が450万円ずつとなり、建物本体にかけられる予算は2,100万円となります。

これをしっかり計算しておかず、予算3,000万円だから2,800万円程度建物にかけて大丈夫でしょ!と契約してしまうと、700万円もの予算オーバーになってしまいます。

建物本体にかかる費用

家本体の予算は、「家のかたち」「間取り」「設備・建材」の3つの面で考える必要があります。
そのため、その3つのうち、どの部分にこだわるかで、予算の配分を考えることができ、予算にメリハリがうまれます。

たとえば、家のかたちや間取りより設備・建材にこだわりたいのであれば、最新設備や安心の建材を取り入れるとともに、その分プラスになった予算を、間取りを減らして凹凸のない家のかたちにすることで減らすなど、資金を設備・建材投資に流すことができるのです。

コストダウン方法

  • 凹凸のないフラットな総2階にする
  • シンプルな屋根(片流れや切妻など)にする
  • 窓を減らす、小さくする
  • フェンス(門扉)をなくす
  • 間取りを減らして間仕切りなしに
  • 扉を減らす…など

住宅ローンの考え方

家を購入する際、多くの人が住宅ローンを検討するかと思います。その際は、「頭金」と「借入額」を考える必要があります。

まず、今手元にどのくらい資金があり、そのうちいくらくらいを住宅購入にあてられるか、です。
その際、気を付けたいことは、

  • 教育費などの貯蓄
  • 万が一のときの生活費
  • 家具や家電の購入費用

には手を出さないことです。教育費は全く別物として貯蓄するべきですし、万が一のときの生活費は今の生活費の3ヶ月~半年分を考えておきます。また家電などの購入費用は50万円くらいは考えましょう。

では、頭金にいくら出せるかがわかったら、次は借入金です。頭金以外の費用を借り入れるわけですが、年収によって借りられる額が決まっています。

年収による借入額の目安

  • 300万円の場合、2,040万円
  • 400万円の場合、2,720万円
  • 500万円の場合、3,400万円
  • 600万円の場合、4,080万円
  • 700万円の場合、4,760万円

これをもとに、総予算をはじき出して注文住宅購入を計画しなければいけません。

つなぎ融資って?

住宅ローンの話をしましたが、実は住宅ローンは家を担保にお金を借りる仕組みですので、家が完成しなければ住宅ローンの審査が行えません。正確に言えば、家が完成→登記→住宅ローンの本審査となります。
しかし、住宅購入にあたり、実は費用はその都度必要になります。

  • 請負契約時:10%
  • 着工時:30%
  • 上棟時:30%
  • 完成時:30%

というのが一般的のようです。つまり約7割はローンが通る前に必要になるということです。
そのためにあるのが、つなぎ融資です。
住宅ローンをその金融機関でくむことを条件に、事前に融資を行ってくれます。ただし、この場合、住宅ローンの審査が通って融資分を返済するまで、毎月利息を払う必要があります。

それが嫌な場合は、自分で資金を集めるか、すまいとマネープランというものを利用することです。
これは金融機関と提携しており、住宅完成保証をしてくれるため、早めに融資してくれます。ただし、提携金融機関が限られることと、工務店の了承が必要となりますので、自分に合った資金計画を立てるようにしましょう。

住宅ローン減税制度の活用

練馬区で注文住宅を建てる際に必ず確認しておくべきなのが、住宅ローン減税制度に関することです。

住宅ローン減税制度とは、高額になりがちな住宅ローンの負担を軽減するために設けられました。この制度を使うことにより、毎年末の住宅ローン残高か、住宅取得対価のうち、いずれか少ない方の金利の1%が10年間にわたって所得税から控除される形となるのです。

ただ、場合によっては住宅税からは控除しきれないようなケースも出てきます。このような場合、住民税からも一部が控除されるのが特徴です。

申請について

この制度を利用しようと思った場合、住宅ローンを借り入れる方が個人単位で申請をしなければなりません。これは世帯単位ではないので、注意しておきましょう。

適用期日が~平成26年3月までのものについては次の通りとなります。

  • 10年間の最大控除額…200万円(20万円×10年)
  • 控除率、控除期間…1%、10年間
  • 住民税からの控除上限額…9.75万円/年(前年課税所得×5%)

平成26年4月~平成33年12月に関しては以下のものが適用されます。

  • 10年間の最大控除額…400万円(40万円×10年)
  • 控除率、控除期間…1%、10年間
  • 住民税からの控除上限額…13.65万円/年(前年課税所得×7%)

いずれの場合も、床面積が50平方メートル以上であること、借入金の償還期間が10年以上であること、といった条件に当てはまらなければ利用はできません。また、適用期日が~平成26年3月のものと、平成26年4月~平成33年12月のものに関してですが、~平成26年3月のものは長期優良住宅、低炭素住宅でそれぞれ300万円、平成26年4月~平成33年12月に関しては500万円となります。

対象になる住宅について

大きな特徴ともいえるのが、この制度は新築の住宅だけでなく、中古住宅も対象になるということ。これから新たに注文住宅を建てようと思っている方にとっては関係ない話ではありますが、予算の関係から中古住宅も検討したいと思っている方は魅力の一つとして押さえておきましょう。

また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修などを行い、その金額が100万円以上になった場合は住宅ローン減税の対象となります。注文住宅を建てた後も何かと役に立ってくれる制度だといえるでしょう。

ただ、ここで気を付けておかなければならないのが、省エネやバリアフリーに関するこれらの工事を行った場合は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度を利用した方が有利な場合があるということ。住宅ローン減税制度と特定増改築等住宅借入金等特別控除は重複して利用することができないので、自分の場合はどちらも利用した方がお得なのか?についてはよく考えておかなければなりません。

具体的に対象となる工事は、次の通りです。

  • 増改築や建築基準法に規定する大規模な修繕や大規模な模様替えに関する工事
  • マンションの専有部分の床や階段、壁の過半について行う一定の修繕・模様替えに関する工事
  • 家屋のうち一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 現行耐震基準への適合を目的とする耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

住宅ローン減税のシミュレーション

具体的なシミュレーションについてご紹介します。

例えば、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

  • 家族…夫婦、子供1人
  • 収入…夫675万円(課税所得344万円)
  • 住宅価格5,000万円(そのうち4,250万円を借り入れ)
  • 金利…2%(固定)
  • 返済…元利均等35年
  • 購入時期…平成26年6月(消費税8率8%)

この場合、実際に控除される金額を確認してみると、10年間の控除金額は376万円にもなります。かなり大きいので、見逃せない制度だといえるでしょう。

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